첫 독립, 설레지만 가장 큰돈이 걸린 계약이 전월세입니다. 그리고 사회초년생이 가장 당하기 쉬운 게 전세사기죠. 어렵게 모은 보증금을 지키는 건 운이 아니라 체크리스트입니다. 계약 전 반드시 확인할 것을 순서대로 정리했습니다.
1단계: 등기부등본 — 집의 ‘신분증’
집을 보러 다닐 때가 아니라 계약 전에, 그리고 잔금·이사 당일 한 번 더 확인합니다.
| 확인 항목 | 무엇을 보나 |
|---|---|
| 소유자 | 계약 상대 = 실제 집주인인가 |
| 근저당권 | 집에 잡힌 대출이 얼마인가 |
| 가압류·압류 | 권리관계 문제가 있는가 |
⚠️ 핵심: 계약 때 깨끗했어도 잔금 직전 집주인이 새 대출을 받으면 내 보증금 순위가 밀립니다. 그래서 '두 번' 확인이 철칙입니다. 인터넷등기소에서 누구나 소액으로 열람할 수 있습니다.
2단계: ‘보증금이 안전한가’ 계산
근저당(집주인 대출)과 내 보증금의 합이 집 시세에 비해 너무 크면 위험합니다.
💡 팁: 통상 선순위 채권 + 보증금 합계가 시세의 70% 안팎을 넘으면 위험 신호로 봅니다. 근저당이 크면 계약을 피하거나, '잔금일에 말소' 조건을 특약으로 넣으세요.
3단계: 확정일자 + 전입신고 = 보증금 방패
이사 당일 바로 처리해야 하는 가장 중요한 절차입니다.
- 전입신고(이사한 날) + 확정일자(계약서 날짜 도장)
- → ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 확보
- → 집이 경매로 넘어가도 후순위보다 먼저 보증금 회수 순위 확보
⚠️ 중요: 하루만 늦어도 순위가 밀립니다. 이사 당일 주민센터(또는 온라인 정부24)에서 전입신고+확정일자를 즉시 받으세요.
4단계: 전세보증보험
전세라면 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 받아주는 안전장치입니다.
💡 정보: 가입 조건(보증금 한도·주택 요건)이 있으니 계약 전에 가입 가능한 매물인지 확인하고, 특약에 협조 의무를 넣으세요. 보험료는 보증금 전체를 지키는 비용치고 저렴합니다.
5단계: 특약으로 못 박기
구두 약속은 힘이 없습니다. 계약서 특약란에 글자로 남기세요.
- 잔금일까지 등기부상 권리변동(신규 대출) 금지
- 전세보증보험 가입 협조
- 입주 전 발견 하자 수리 책임
- (근저당 있으면) 잔금일 말소 조건
정리 — 보증금 지키는 5단계
- 등기부등본 계약 전 + 이사 당일 2회 확인
- 선순위+보증금 ≤ 시세 70% 안전선 계산
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자 즉시
- 전세보증보험 가입 가능 매물 확인
- 중요한 약속은 특약으로 명문화
큰돈이 걸린 계약일수록 ‘설마’가 가장 위험합니다. 이 체크리스트를 하나씩 지키면 대부분의 사고는 예방됩니다. 첫 계약을 잘 넘기는 것도 재테크의 시작입니다 — 사회초년생 금융 로드맵과 파킹통장 비교로 보증금·비상금을 함께 관리하세요.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공이며, 개별 계약의 법적 판단은 상황에 따라 다릅니다. 계약 전 공인중개사·법률 전문가, 관할 기관의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
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